在日前召开的“海南国际旅游岛地产精英说纵论横高端峰会”上，面对近期国家一系列房地产新政，海南房地产应该怎么办这一主题，与会代表纷纷发言，认为，海南房地产尽管与全国各地的情况不一样，但受到影响将会是一个无法回避的问题，作为海南这一特殊的资源环境，房地产市场明显分为三个层次。

　　第一层为高端消费客户。这个层次的消费群体多为事业成功者，或可成为“富资”阶层，他们追逐的是海南优越的环境资源，追求的是富有诗意的浪漫情调生活，购房位置多以沿海地带的滨海豪华住所，占用资金多为自有富余资金，基本不受当前新政影响。随着对海南国际旅游岛建设前景的不断看好，这个消费层次的群体在不断扩大，甚至成为未来旅游地产市场的消费主流。

　　第二层为岛外“候鸟族”。这个层次的消费者多为老年人，消费目的以越冬度假为主，产品类型为无位置因素中低品位的中小户型，资金来源为家庭积蓄与子女个贷。随着海南房地产价格的归位，消费成本大大增加，造成这个层次在不断缩小。

　　第三层为本地消费者首套房与更新二套房客户。新政与海南房价上涨因素会使这个层次的消费群体萎缩，这一刚性需求在新形势之下会暂时积蓄下来，但随着保障性住房与二手市场调控政策、信贷政策的不断完善，这一需求最终会在一段时间之后释放出来。

　　不可否认的是，作为此次新政打击的对象“炒房者”，将会在一段时间之内成为影响海南房地产市场的主要因素，尽管海南炒房客户（依靠银行个贷）所占岛外购房比例不足3成，但新政的出台，市场将会减少3成以上的客源，加之新盘的增加，市场供求关系将发生较大变化，因此在未来一段时间之内将有一个冬眠的过程。

　　从以上分析可以看出，高端消费客户将成为目前及今后一段时间之内的消费主流，“候鸟族”将逐渐成为市场的补充力量，有代表发言称，事实证明，“候鸟族”对海南经济的发展没有起到相应的拉动作用，相反，却占用了大量资源，因此，应对“候鸟族”的房产开发将逐渐减弱。作为第三类消费群体，将由政府与二手市场的调节来解决。美源地产营销总监沈文建认为，从海南国际旅游岛建设角度与市场需求出发，产品转型将是海南旅游地产必行之路，高端旅游地产及高端配套服务，将会成为海南房地产在一个较长时期之内的主流。