看来今年房地产商的日子真是不好过了，素有楼市风向标之称的五一海口房展会，开发商加大打折促销力度，还有楼盘打出了全款七折的优惠，但购房者观望情绪依然浓厚。搜房网数据监控中心数据显示，4月份海南商品房签约4099套，环比下跌11.68%；签约住宅均价10346.03元/平米，环比下跌7.05%。和新楼盘相呼应的是，二手房市场也很渗淡，许多中介公司关门大吉，部分公司的置业顾问开始走上街头拉客促销。

　　□本报记者 杨余良

　　刚性需求逐步释放？

　　据省住房和城乡建设厅统计数据显示，今年第一季度，海南商品住房销售量价齐跌，库存压力不断加大。1-3月，海南省商品住房销售面积181.99万平方米，同比下降18.2%，销售金额189.59亿元，同比下降18.5%。商品住房销售均价10417元/平方米，比上年同期下降0.3%。截至今年3月底，海南全省共计约有6410万平方米的存量房，而去年全省全年商品房销售面积为888万平方米。去库存依然是各开发商的主要任务。预计上半年销售均价将有小幅度下降，介于9000元至9800元/平方米之间。数据反应到市场上就是购房者对房价下降预期寄望很大，市场观望气氛浓厚。从五一海口房展来看，虽然时值“限购两周年”之际，但开发商并没有抱多大希望，而市民更是看热闹的居多，不少楼盘宣称打折促销、总价再降等优惠广告，并没能勾起消费者的兴趣。不过与以往房展情况不同的是，这次来看房展的人，大多数是年轻人并且是以夫妻为主，这或许说明海南本地刚性需求在逐步释放。

　　价跌了能不能放量？

　　近期，全国二三线城市悄然上调住房公积金贷款额度，住建部正酝酿新一轮刺激楼市刚需政策的传闻，使得市场对房地产调控政策或将放松的猜测不绝于耳。一家位于琼山的房地产公司总经理林先生告诉记者，无论是中央还是地方，房地产市场的政策已经很明确，猜测下一步是否会出台新的促刚需政策并没有什么意义，应该做的是根据自己的实际情况，制定购房计划或者开发计划。所以尽管周围新开发的楼盘价格起价均在6000元以上，林先生的楼盘打出了起价5000元的口号。“现在能卖出去才是主要的，这个价格也是针对一些解决实际住房困难的刚性需求者。”林先生认为，“今年海南房地产市场量跌价跌是个大的方向，但是价跌了以后能不能放量，现在谁也不好说，买房的纠结，卖房的更纠结。”人民日报近期发文明确表示，在中央楼市调控大方向下，房价不会出现大的反弹，救市传言只是房企“单相思”。在采访中，多位业内专家表示，作为国际旅游岛中心城市的海口，不管是城市结构还是功能，在海南肯定是最好的，如果海口现在房价的底价为7000元，下面的城市是不是可以考虑3500元作为起点，如果海口大量项目集中在6000元的价位消化，二三线市县就要到3000元的幅度来做。五一展会上，海口区域楼盘起价回落至7000元/平方米，三亚、海口以外的各市县楼盘起价均在3000元至5000元/平方米之间，特价房源抢购、购房赠送精装修、购房免一年物业等多元化促销方式频现。上述林总经理认为，从这里也可以看出，开发商有点没招了。所以为确保海南省房地产市场平稳、可持续健康发展，开发商也亟待政府加大转型升级力度。

　　二手房价格稳得住？

　　新楼盘让利促销“乱花渐欲迷人眼”，二手房市场如何呢？记者在海口房地产中介公司集中的国贸和海甸岛地区发现，大量的中介公司关门大吉。在海甸岛世纪大道短短一两公里的路段，就有四家中介公司正在转租或拆掉了招牌换行业。“去年底的时候，这里还有15家左右的中介公司，现在就七八家了。”5日，一家中介公司的经理符先生表示，连万紫千红这样大型的中介公司都赶业务员上街拉客去了，这些小一点的更不好做了。

　　在五西路见到一位在街边拿着广告招牌的中介公司置业顾问詹女士，面对记者的现在二手房卖得如何的询问，詹女士很有兴致，一迭声地向记者介绍周围的二手房，并说有个户型特好的是准备留给自己亲戚买的，价格80平米在60万左右，拉着记者准备去看。据介绍，此前二手房市场人气还不错，每天公司店里上门问询的都不少，目前冷清了很多。别说上街推销了，门店里的业务人员，看见外面展牌前路过的行人稍稍停留，有查看房源的意思，就会冲出去搭话了。

　　一中介公司负责人表示，目前二手房市场价格略有下降，但没有成交量。在国际旅游岛建设上升为国家战略那年前购房的投资者，因为目前用房租就可以还掉每月的银行按揭款，所以并不急着卖掉。而在2010年后按揭购房的投资者因为还贷压力大，现在就很着急了，但因当时买的时候是房价最疯狂的时候，这部分人现在也挺在这里。加上目前消费者一直在观望，出手的也很少。公司的业绩一直下滑，目前可以说是这五年来房地产中介公司最难熬的时候了。

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　　什么时候买房合适？

　　买还是不买？这其实是个伪命题。房地产调控两年来，一边是国家调控政策的轮番轰炸，另一边是开发商边退边还击，看着让利大促销的口号，买还是不买？这让很多购房人乱了阵脚。在房价这么高的情况下，如何买房？在房价走势不明、或将出现拐点的形势之下，做一个聪明的购房人只要掌握五个基本原则。

　　第一原则：该不该买房要看生活需求。现在该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期，因为房价回落非一朝一夕，而且从目前趋势来看，房价最有可能是回归到正常的速度和幅度，但不太可能一落千丈。因此，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。第二原则：该买什么价位的房？在自身购房财力之下，确定价格承受范围。为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。第三原则：该买什么类型的房？衡量房子的性价比是否最优化。购买一套住宅，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等等。第四原则：如何在价格谈判中掌握主动？坚持价格底线，不要为明天的升值买单。尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。第五原则：买房怎么能最省钱？精打细算，采取最省息的贷款方式。不管是买新房还是二手房，购房人在贷款这一环节都缺乏专业的指导，因此买房人需建立贷款理财意识。对各银行推出的能够节省利息的贷款产品以及贷款方式，应高度重视，当然如果您有公积金，那尽量在购房时办理公积金贷款。