3月1日，国务院办公厅出台“国五条”细则，其中规定“个人售房将征收20%个税”。其实海南早在1994年就开始按个人所得税法有关规定征收二手房转让所得个税，一种是按转让获利征20%个税，二是未能提供原始凭证按2%征税。但现在海南细则没有出来，如果只规定二手房获利征20%个税，则刚需一族无疑将多付一大笔钱。于是，不少人开始打听政策细化落地、抢着过户、如何避税……虽然这一政策并不是首次出台，但它毕竟与人们的生活息息相关。二手房获利征20%个税，你还能“淡定”吗？

　　□本报记者 光明 实习生 吴英珍 文/图

　　很有杀伤力的

　　“二手房交易个税”

　　3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对外公布，对新“国五条”作出了进一步的细化。其中明确，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。媒体称，这是楼市调控十年来最犀利的政策，引发市场热议。

　　业内普遍认为，国家加强税收征管，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客们，无疑是“当头一棒”。但海口一家二手房交易公司的负责人李强认为，这一说法其实也不一定全对。因为有几十套房子的人如果不卖房，就不会被征税，就没有损失。而新买房的普通市民，却要把新账旧账一起算，并为此买单。

　　李强认为，二手房严格按转让所得的20%计征，将伤害到一部分自住购房需求。按照目前二手房买卖的行规，二手房的契税、个税一般由买方承担。政策可能会进一步提升二手房交易成本，要么这部分税收负担会被转嫁给买房人，要么房主惜售，市场上二手房房源减少，也会间接推升二手房房价。如果二手房房价过高，那么购房者会可能先观望或转向新建商品房或租房市场，从而也可能助推房租和新房价格上涨。

　　海口房产形势分析专家何中光认为，这样的情形可能会短期内出现，但长期看还是有助于投机投资性需求的挤出，有利于房价的合理回归，也有利于真正的刚需入市。他分析说，如果大家都认为税收负担推升二手房房价，选择观望，二手房交易遇冷，那么可能大量的二手房源会释放到房屋租赁市场，从而起到平抑房租的作用。此外，新房买到手都会成为二手房，炒房者的利润预期被压缩后，投机性需求会下降，也有利于房价的合理回归。

　　海南此前两种

　　计征方式差距大

　　同一税种，不同征收方式，税款竟相差数十万元，这一现象出现在海南二手房过户个人所得税征收环节，曾多次引起媒体关注。

　　业主陈先生2004年时在西海岸某小区购房，当时房价为3500元每平方米，他的房子120平方米，总价大约42万元。去年他因工作调动想卖房，找市场机构评估总价至少120万元。过户时，他一打听，税费可能按差额征收计算，即转让获利（按交易价减去房屋原值后）的20%，他的房子买到后就没住也没装修，这样一算税费大概要15.6万元[（120万－42万）×20%]。

　　税务机关的解释是，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。就是说，能查到你买房时购房合同、发票等有效凭证的，就按这差额征收。

　　但2006年，海南省地税部门下发通知，明确住房转让未能提供原始凭证，按转让收入的2%征个税。按这样的规定，陈先生的二手房个税则为2.4万元[120万×2%]。两者差了13.2万元。

　　据税务部门介绍，住房转让个人所得税的确有两种征收方式，但并不是由买卖双方任意选择。税务部门严格按照相关规定，通过档案信息查询，对有房屋原值凭证的二手房，在交易过程中按差额征收，未能提供原始凭证，按转让收入的2%核定征收。

　　由于两者差距巨大，很多人都宁愿提供不了原始凭证，这样就可以合理地避税。

　　一位在地税部门工作的业内人士告诉记者，国家1994年颁布的个人所得税法规定，个人出售自有住房的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。2006年国家税务总局发出通知规定，从当年8月1日起强制征收房产出售个人所得税。个税按“转让收入－房屋原值减去转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。在凭证不全的情况下，税务机关有权在住房转让收入1%-3%的幅度内征收个税。海南早在1994年就已经对二手房转让所得征收个税，在后一种计征方式上，按转让收入的2%核定征收。

　　“合理避税”

　　可能存在巨大风险

　　“国务院政策发出来后，我们接到的业主咨询特别多。”海秀东路一家房产中介负责人告诉记者，这几天确实有不少有购房意愿的市民恐慌不已，扎堆到他们中介和楼盘咨询，想与“新政”赛跑。“主要是担心海南出台配套细则后，交易成本增高，二手房房价也会增加”。

　　与此同时，业内知名专家薛蛮子一篇《无敌的二手房税费》让很多购房人咋舌：一套二手房，原来200万元买，现以350万元卖。按最新政策，以差额20%征个税，为30万元。还有其他税费，按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1％。印花税、约2.4%的中介费，相当于总房款350万元的11.1%，即38.85万元。加上个税累计交易成本达68.85万元。薛蛮子在文章中问：“你，崩溃了吗？”

　　由于地方细则没有出台，市场多以全国的形势来分析，着实让很多刚需一族担忧。于是市场上一些不着边际的“合理避税”招数也开始出现。

　　记者了解到，目前流传于海口市场上的“合理避税”招数，主要是阴阳合同、司法判决避税、公证替代过户等。

　　所谓的阴阳合同，就是买卖房屋双方签两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。像前面介绍的陈先生的房子交易价120万元，如将交易价写成70万元，就可以少缴纳很多钱。如果将成交价格填写成50万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。

　　但记者了解到，这样的做法其实税务部门早已想到，规避个税的幅度有限。因为税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。此外，如果有人故意将“房屋原值”做大，造成交易获利空间大大缩小，也很难，因为地税部门会认真审核。

　　所谓司法判决避税，就是伪造卖房人欠买房人钱的事实，再由买方向法院申请司法判决，要求卖方人还钱。卖房人则表示愿意以房代偿，最终法院可能就将二手房判罚给买方。

　　记者了解到，这样的做法不可取，需要冒的风险更大。因为司法部门也会调查，一经查实是违法交易的，还会构成违法行为。

　　我省三亚等市县曾出现过公证代替二手房产权过户的现象。具体操作就是，二手房买卖双方私自签订一份合同，也不办理产权过户手续，而是到公证部门办一个公证，就算完成二手房过户。据公证部门反映，曾有过这种交易行为的人直言说，这样做卖房的可以不交个人所得税等税，买房的可以借此压不少价，双方都有好处，手续还很简单。对此，海口地税有关负责人指出，公证不能替代过户，没有房管部门的产权证，买房人的利益将很难保障。

　　海南将细化政策

　　出台相关《意见》

　　今年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（“新国五条”）。省住建厅第二天即召开了针对“国五条”有关会议，有关负责人表示最快将于3月底出台商品房限购的相关意见。而在此前，相关部门就对海南省房地产市场存量情况进行摸底调查和统计，调查摸底情况及统计结果将结合“国五条”等政策，成为制定最新的关于促进海南省房地产业健康发展《意见》的依据。

　　据介绍，这份文件的出台，将成为海南省房地产市场规范指导意见，在今后一至两年，甚至更长的时间内发挥指导作用。

　　近日国务院办公厅出台“国五条”细则，对海南制定具体措施有很强的指导作用。有地产业界人士表示，政策确实需要继续细化和明确。如目前二手房买卖个人所得税有两个计征标准，但国务院的“国五条”细则原文仅明确通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。那么，海南实行的2%核定计征是否取消？

　　也有专家认为，政策原文没有涉及，核定计征办法可能也将同时存在。我省有税务部门工作人员也证实，目前还没有接到取消2%征税办法的通知。

　　业内人士认为，二手房还有银行贷款、房屋装修等成本因素在内，这些成本是否包括在房屋原值之内，也有待进一步明确。此外，许多房屋装修很难提供全部发票，原值也难以核实。

　　据了解，此前财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知曾规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。业内认为，此次规定在细化时，也应该考虑到居民的改善性住房需求。

　　而针对“个人售房按转让所得征收20%个税”，SOHO中国董事长潘石屹在微博表示，应从第三套房开始征收房产税。把空置的房子逼到二手房市场，同时免去几年二手房交易所有税费，让房子充分流通，形成市场供应，供应量大了，房价就会降下来，而不应增加交易过程的税费，阻碍流通。