中国房地产市场将出现结构性差异，即一二线城市依然具备强大需求吸附力，三线城市由于人口不断迁徙，本地需求将逐步饱和，这就是通常所说的楼市结构分化。那么，中国楼市到底是结构分化还是大衰退？在下这个判断之间，我们不妨先看看其他国家或者地区。

　　先是香港，根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果，截至2011年6月底，香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁，换句话说，香港的老龄化越来越严重，那么，这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢？从统计数据来看，根本就看不出有“衰退”的趋势。当然，读者也许会反驳，香港的证明力实在太弱了，因为它只是一个城市，并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是，尽管香港的人口结构越来越老龄化，但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加，那么香港的例子就更加不具有说服力了。好，既然香港不具备说服力，那我们看另外一个地方———俄罗斯。自从苏联解体之后，俄罗斯的人口一直在减少，1991年人口为148，689，000人，到2014年1月则为143，700，000人。在这段时间，俄罗斯的人口老龄化愈发严重。但是俄罗斯的房地产并未因此而陷入所谓的衰退，在莫斯科和圣彼得堡这样的大城市房价一直在持续上涨。2013年有媒体报道，莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍，一套使用面积66平米左右的单元房，总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价，1991年前后，莫斯科的平均房价为每平方米75美元，2011年底约为5902美元(2013年5月的均价是5300美元)。莫斯科的房价，大概是柏林的两倍。为什么总人口下降还会导致房价上涨？这听起来似乎有点不可思议，但现实就是如此。主要原因是，原本分布于远东和西伯利亚地区的俄罗斯人大批向西流动。据统计，在最近10年时间里，北极地区人口下降了40%以上，西伯利亚地区已有1.1万个村庄和290个城市消失。这些人都到哪里去了？到了欧洲，集中在莫斯科和圣彼得堡等几个城市。莫斯科以2510平方公里的面积，支撑起了全国总人口的10%，达到1150万。而圣彼得堡则以1439平方公里的面积拥有超过500万人口。

　　那么，中国今后到底是像俄罗斯还是像日本或者德国？在我看来，更大的可能是像俄罗斯，而不是日本、德国。我们不妨以前段时间媒体报道的东北社保危机为例。东三省的养老金为何会入不敷出？很重要一个原因就是人口在减少。那么，这些人到哪里去了？到了更适合居住和就业的东南部地区，还有像北上广深等一线城市。当地城市因为有着巨额的人口流入，同时伴随着严格的耕地保护举措，这些城市的房地产价格很难有暴跌的空间。事实上，从今年开始，很多房地产开发商已经注意到了这个现象。重回一线城市已经成为主流。就在2014年12月24日，上海直面黄浦江的32号纯住宅地块以一个震撼全场的价格———65832元/每平米的价格被格力夺下。这个价格和拍卖场面远远超过了市场预期，据市场人士分析，对应保本售价达到9万每平米。中国的房市到底更像是日本化还是俄罗斯化？大家不妨自己寻找答案。