去年同期仅有万科一家销售额超千亿元。2016年上市房企半年报显示，又有恒大、碧桂园、保利、绿地4家房企销售额超千亿元。但“大好形势”却令业界担忧，利润增长仅是业绩涨幅的“零头”。“千亿级”房企“辈出”，昭示出中国房地产市场发生什么变化？呈现怎样的趋势？

    业绩大涨利润下降，拍地成本高企是“罪魁”

    国家统计局最新发布的数据显示，1－7月份，全国商品住宅销售面积增长26.7％，住宅销售额增长41.2％。

    易居中国执行总裁丁祖昱分析称，今年上半年，在全国商品住宅销售“高歌猛进”的带动下，多家上市房企的销售业绩突破历史高点。

    其中，万科、恒大、碧桂园、绿地和保利的中报显示，同比销售金额分别实现1901亿元、1417.8亿元、1250.7亿元、1108亿元和1106.25亿元，同比分别增长73.9％、59.8％、129.6％、48.4％和41.9％。

    值得注意的是，虽然销售额大幅增长，但以千亿级房企为代表的上市房企利润却不尽如人意。销售额实现近2000亿元的万科，归属于上市公司股东的净利润仅53.5亿元；保利地产和绿地控股的净利润均不足50亿元。

    两家广东的千亿房企均出现毛利率和净利率指标下滑态势。碧桂园上半年的毛利率同比下降2.2个百分点，核心净利率同比下降1.7％。恒大上半年股东毛利率下降0.1％，核心业务利润率更是由13.1％降至8.9％。

    还有几家“准千亿级”上市房企的盈利情况也十分堪忧。宣称今年将跻身“千亿阵营”的融创中国，上半年净利润约为1.03亿元，同比减少91.8％，股东净利润约为0.73亿元，同比减少92.3％。

    业内人士分析认为，土地价格飙涨、高价地拖累，是房企“业绩上涨利润下降”的重要原因。据中原地产测算，2016年前7月，抢地最积极的20家房企合计拿地花费约6241.75亿元，合计建筑面积约9656万平方米，每平方米平均拿地成本为6466元。而在2015年同期，每平方米拿地的平均成本只有4261元，即拿地平均成本上涨高达51.8％。

    “高杠杆”加剧风险，“去产能、去库存”仍是主旋律

    中原地产研究中心认为，上半年房企虽然收获了历史上最好业绩，但“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。

    在高地价效应下，上市房企的负债率高企。根据Wind资讯统计数据显示，在上市房企中，超过百亿元负债的房企有59家，占比43％；超过300亿元负债的房企有32家，占比23.3％。

    克而瑞研究中心数据显示，上半年，千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36％，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6％，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78％，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79％，保利的负债率也近80％。

    同策咨询数据也显示，今年目标“千亿级”的融创中国，1－8月土地支出超过580亿元，成了房地产市场的拿地冠军，而上半年的销售业绩仅有560亿元。其中报也显示，截至6月30日，融创中国的负债总额高约1279.57亿元，净负债率高约85.1％。融创中国董事长孙宏斌6月底曾公开表示，暂停拿地，因为高企的地价已经对开发商形成了利润压力。但融创中国并未“收手”，仅在8月又投入超过300亿元的土地款。

    像恒大、融创等标杆房企的“入不敷出”，只是今年以来开发商不断加杠杆拿地的缩影，这无疑将加剧未来市场调整风险。

    上市房企为降低融资成本，开始大规模发行公司债。据克而瑞研究中心监测，2015年下半年以来，约有50余家房企发行总额达4607亿元公司债。而究其效果，从表面上看优化了企业债务结构，但高杠杆运营模式仍未改变。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房企“去杠杆、去产能、去库存”依然是房地产市场的主旋律。

    （据新华社9月12日电）