小区新来的开发商聘请新物业公司对小区进行管理，导致小区出现两个物业公司管理的局面，172个地下停车位的物业管理归属问题成为争议焦点，老物业将新东家告上法庭，要求支付拖欠6年的物业费60余万元和物业费滞纳金60余万元。而新东家认为，老物业没有资质管理小区。海口市中院二审判决，海南大龙贸易公司支付拖欠海南水天物业公司6年的物业费601583.76元和滞纳金183472.2等。

    □本报记者 高潮  通讯员 胡坤坤

    老物业状告新东家

    海口市丽晶海景花园小区由海南周立众业投资有限公司开发建设，该项目分一、二期。2008年4月30日，周立众业公司与海南水天物业公司签订物业管理服务合同，委托该公司对小区进行物业管理。

    2009年，周立众业公司因债务纠纷，名下资产被海口市中院强制执行。丽晶海景花园整体项目在建未完工程项目及地下车库等进行公开拍卖。海南大龙贸易公司自2009年7月8日取得地下车库的所有权，成为该地下车库的业主。172个地下停车位位于小区一期范围内，位于海南水天物业公司物业管理区域内。

    海南大龙贸易公司取得地下车库后，一直未向海南水天物业公司交纳物业费。据海南水天物业公司和周立众业公司签订的物业管理服务合同相关规定，海南大龙贸易公司应该支付物业费608532元，物业费滞纳金611574元。海南水天物业公司遂把海南大龙贸易公司告上法庭。

    新东家认为老合同无效

    海南大龙贸易公司认为，周立众业公司私自选聘海南水天物业公司未经国家行政机关备案，违反法律规定，双方的委托服务合同无效。海南水天物业公司没有管理本小区物业的资格。同时，海南水天物业公司连续三年未进行年检，不具有提供物业服务资质。2010年11月开始，海南大龙贸易公司以邀请招标的方式选聘另一公司作为小区的物业服务企业，并向海口市住建局进行备案登记。

    此外，该小区被拍卖之日起，周立众业公司已对小区没有开发的权利，签订的《前期物业合同》不能约束海南大龙贸易公司。海口市中院执行局向该院鉴定中心出具的《函》明确要求，海南大龙贸易公司竞买后，成为小区唯一有权委托前期物业管理的建设单位。海南大龙贸易公司有权自行委托物业公司提供整个小区前期物业管理服务，地下车库由海南大龙贸易公司聘请的物业公司进行物业管理。

    法院判新东家付拖欠物业费

    一审法院认为，周立众业公司作为开发商，私自将小区的物业管理直接委托给海南水天物业公司，违反了《物业管理条例》规定，但根据《物业管理条例》规定，应由房地产行政主管部门进行相应处罚。双方委托服务合同并非无效。海南水天物业公司连续三年未进行年检，该行为同样应由房地产行政主管部门进行相关处理，并不导致其丧失对小区的物业管理权。

    丽晶海景花园虽是一个整体的规划项目，但地下车库位于一期内，位于海南水天物业公司物业管理范围。由于海口市中院执行局出具的《函》只是一个内部文件，并不具有对外的法律效力，且该《函》系2009年作出。该《函》作出时，海南水天物业公司已经在管理小区物业。

    一审法院作出判决，海南大龙贸易公司于本判决发生法律效力之日起五日内向海南水天物业公司支付172个车位，2009年8月1日至2015年4月1日的物业管理费601583.76元和期间物业费滞纳金183472.2元等。

    海南大龙贸易公司向海口市中院提起上诉。海口市中院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。海口市中院驳回海南大龙贸易公司上诉，维持原判。

    （文中两家公司均用化名）

    以案说法

    海南阳光岛律师事务所律师陈剑：

    根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中事实已经存在物业管理，提供物业管理服务就应该支付物业费。此外，丽晶海景花园虽是一个整体的规划项目，但涉案的地下车库位于海南水天物业公司的物业管理范围，根据《物业管理条例》第三十四条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及第六条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。