7月25日，恒大发布盈喜公告，公司上半年未经审计的净利润达2016年同期的3倍左右。业内人士预测，恒大在盈利大增以及今年一系列增效去杠杆的措施下，负债率将大幅降低近一半。
在房地产调控常态化、行业融资渠道收紧的背景下，恒大在实现盈利大幅增长的同时，负债率大幅下降，两大关键指标“一增一降”，背后有哪些深层次原因？
预计全年净利润将达500亿
据了解，恒大去年上半年净利润为71.27亿，据此估算其今年上半年税后净利润可达214亿左右。由于下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右。
毫无疑问，这一利润水平已创下行业最高纪录，增长幅度远超市场预期。一直以来，销售高增长已成为恒大的显著标签，恒大在公告中也指出，本期净利润大幅增长主要源于交楼面积大幅增加等因素。
数据显示，2016年恒大销售面积4469万㎡，同比大幅增长75.2%，销售金额3734亿，同比增长85%。方正证券首席分析师发布研报则进一步指出，恒大是行业集中度快速提升的最大受益者，在销售领跑的同时，前六月权益销售2292亿也是行业第一。恒大销售大幅增加，带动2017年上半年交楼面积大幅增长，因此利润大涨。
但该分析师还表示，恒大今年上半年净利润增至去年同期3倍左右，还有其他不可忽视的因素。比如恒大在设计、招标、销售等环节，全力打造环节精品。按要求，施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值。
分红回报率将达到11%左右
7月25日,恒大发布正面盈利预告,预期今年上半年净利润增至去年3倍左右,股东应分配利润也将同比大幅上升。超市场预期的盈利增长，直接催化了股价。7月26日恒大收报20.90港元，涨幅18.08%，市值达到2730亿港元。当天最高价21.00港元，创历史新高。
资料显示,恒大去年上半年净利润为71.27亿,换言之2017年上半年净利润将增至214亿左右,这一数字甚至比恒大过去任何一年的全年净利润还要高。
分析认为,由于房地产实行预售制,销售额一般会在次年才会结算,因此去年物业销售大增是恒大如今净利润大增的重要因素之一。数据显示其2016年销售金额3734亿,同比增长85%。
此外,恒大一系列提升效益的措施明显取得了不小的成效。据许家印在年初恒大工作会议上的讲话内容,恒大2017年开始要着力提升效益,种种措施涵盖了从项目上马到竣工的全环节,以期通过确保施工质量、严选用材、高标准设计园林、配套先行、升级物业服务、完善售后等措施提升产品附加值,同时持续降低营销、管理、财务三大费用等。
这些盈利的利好因素,预计会在今年下半年及未来继续放大。特别是销售业绩方面,去年下半年恒大实现销售2316亿,远超上半年,全年累计3734亿行业最高。方正证券首席分析师夏磊认为,良好的布局结构、超强的操盘能力和销售执行力、强大的品牌号召力,将有力保障恒大完成今年4500亿销售目标。
以此推算,恒大下半年净利润将远超上半年,全年净利润毫无疑问将创历史新高,可分配给股东的利润也将大幅上升。据花旗银行董事总经理蔡金强预测,“按最新收盘价(17.7港元)计算,恒大分红回报率将达到11%左右”。据此,假设股价为20港元,分红回报率约10%;假设股价为25港元,分红回报率约8%。
战略转型收效显著
恒大能实现业绩和效益的高增长，和高产品附加值密不可分。恒大是全国唯一全部精装修交楼的企业，近两年更加大打造环节精品的力度，比如项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，按豪宅标准为普通住宅项目设计园林环境等，塑造了强大的品牌形象。公司于2015年4月提出“无理由退房”，赢得客户的追捧，这些举措大大提高了恒大的产品附加值。
恒大的成本控制能力在行业首屈一指。在设计、招标、销售等环节，恒大严格实施标准化管理，在整个开发链条上每一环节控制成本，并通过大规模开发和高周转保持强大的竞争力。以营销及管理费用为例，恒大2016年的费用率较2015年大幅降低2.5个百分点，预计今年还会继续下降。
今年以来，恒大通过战投引入等多种举措，优化资本结构，净负债率有望下降一半，财务状况更加稳健。上半年恒大成功引入700亿战略投资，包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，在大幅增厚公司净资产的同时，也反映了实力投资者对恒大前景的信心。恒大在5、6 月份两个月内就迅速还清总额达1129亿的永续债，显示了强大实力。
数据显示，恒大2016年融资成本从2015年的8.42%降至7.78%，今年公司成功发行利率最低6.25%的美元债替换前期的高成本债务，我们预计恒大融资成本将进一步下降。
综上所述，我们认为恒大向“规模+效益型”转变已显成效，加上负债率大幅降低，推动盈利能力持续提升。此外，随着公司完成向“房地产+服务业”转型，金融、健康、旅游三大新产业也是值得期待的盈利点。 （唐龙）
