———回首我在地产圈这十年

　　“新世界”带来新启示

　　我在推广珠江骏景时曾提出了一个木樨园“第五商圈”的概念，这个概念后来获得了很多方面的认同，当然也为珠江骏景的热销起了十分显著的作用。在提出“第五商圈”这个想法之前我曾关注过京城很多在商业领域能有所发展的地块，其中就包括崇文门地区。

　　北京人有句老话，“崇文穷、宣武破”，按照人们惯有的看法，似乎长安街以南无商机。但事实上，崇文区接近地铁和城市核心区的范围已早就是另一番景象。尤其是在“新世界”进驻这一区域之后，这里的地段价值和商业价值实现了一个飞跃。

　　“新世界发展”是香港一个老牌上市公司，曾几何时，其市值高达千亿元，与香港三大华资地产商并驾齐驱。但在2000年，众多关注新世界的眼光中却充满着异样，这家享誉盛名的国际地产开发商负债高达280亿港元，数目之大使不少人哗然！

　　在大家眼中发展势头正好的“新世界”忽然爆出如此高负债的消息，着实让人吓了一跳。在京城楼市如火如荼的时候，大家对于此次“新世界”的负债事件感到匪夷所思。

　　古人云“一子错，满盘皆落索”。究竟“新世界发展”是哪一步出了问题？后经有媒体披露，“新世界”负债如此之巨，皆因投资中国内地地产失败所致。在媒体关注下，“新世界发展”董事总经理郑家纯做了一些解释。

　　那段时间郑家纯在接受访问时曾公开承认：“新世界”之所以发展到当日的境地，全因为1990年代初涉足中国内地房地产市场选错时机造成的。但是对于在内地投资郑家纯仍然坚持是正确的，其不认为到内地投资是战略性错误，“只是时机问题……遗憾是早了几年，如果将这几年的时间与资金转投香港地产之上，直至赚了钱，迟几年再投资在国内，就最完美了。”

　　怎样理解郑家纯的这段话？事情要追溯到1990年代初，当时中国刚刚开放房地产市场，敏锐的香港商人纷纷涌入内地抢购土地，兴建商品房，房地产业十分炽热。本来在香港全力发展地产及电讯业的“新世界发展”，也从1991年开始进军内地房地产市场，而且投资的力度相当之大，根据摩根士丹利的研究报告指出，“新世界”旗下的“新世界中国”在内地共有超过66项房地产项目。

　　其后，“新世界基建”又在1996年，发了一批总值19亿元的可换股债券，并筹集了50亿元的银团贷款，这些融资就成为了那时集团的负债。

　　遗憾的是一哄而起的内地房地产热很快便转入调整期，“新世界”为此被冻结了300多亿元的资金。

　　相反，正当“新世界”在内地大举投资房地产之时，1994年-1997年间正值香港楼市高峰期，由于“新世界”将资金及精力全放在内地，对香港的房地产投资大幅减少，因此，郑家纯认为，公司错失了大好的发展时机。但其当时还是断言前景依然乐观，他说过，商业本身就是一个循环，有升有跌。

　　后来“新世界”部署了一系列减债大计，并积极重返香港房地产市场，以期重振雄风。